Kuhlmann BauträgergesellschaftmbH & Co. KG

Kapitalanlage · Renditerechner

Ihre Rendite, transparent gerechnet.

Kaufpreis, Nebenkosten, Finanzierung, Abschreibung und Ihr persönlicher Steuersatz – in einer Rechnung. Ändern Sie links die Werte, alle Ergebnisse und Diagramme passen sich sofort an.

Einkommensteuertarif 2026Grunderwerbsteuer aller BundesländerLineare, degressive und Sonder-AfA

Ihre Angaben

Alle Werte frei änderbar

Berechnung für

Objekt

Wohnfläche

m²

Kaufpreis pro m²

€/m²

Kaufpreis Wohnung

€

Stellplatz / Tiefgarage

Bundesland (Grunderwerbsteuer)

Grunderwerbsteuer: 16.900 €

Notar und Grundbuch

6.760 € · üblich sind etwa 1,5 bis 2,0 %

Maklerprovision

Kaltmiete pro m²

€/m²

Kaltmiete pro Monat

€

Mietsteigerung p. a.

Mietausfallwagnis

Pauschale für Leerstand und Mietrückstände

WEG-Verwaltung

€/Mon.

Sondereigentumsverwaltung

€/Mon.

Mietverwaltung der Einheit, z. B. Mieterwechsel und Abrechnung

Erhaltungsrücklage

€/m²·J.

= 37,92 € pro Monat

Sonstige Kosten

€/Mon.

z. B. nicht umlagefähige Nebenkosten, Kontoführung

Kostensteigerung p. a.

Eigenkapital

€

6,5 % der Gesamtinvestition · Darlehen 338.000 €

Sollzins

Anfängliche Tilgung

Monatsrate Bank: 1.577 €

Zinsbindung

Jahre

Restschuld danach: 256.775 €

Förderdarlehen (z. B. KfW)

Abschreibungsart

Für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029: 5 % vom jeweiligen Restwert. Der Wechsel zur linearen AfA erfolgt automatisch, sobald er günstiger ist.

Gebäudeanteil

AfA-Basis 289.328 € · Grund und Boden 72.332 €

Sonder-AfA § 7b EStG

Zusätzlich 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren – nur für förderfähige Neubauten (Effizienzhaus 40 mit QNG, Bauantrag ab 2023).

Persönlicher Grenzsteuersatz

Effektiv inkl. Zuschläge: 44,31 %

Solidaritätszuschlag 5,5 %

Fällt ab etwa 75.000 € zu versteuerndem Einkommen an (Einzelveranlagung)

Kirchensteuer

Rücklage sofort absetzen

Steuerlich zählt die Zuführung zur Erhaltungsrücklage erst bei Verwendung. Standard: aus.

Betrachtungszeitraum

Jahre

Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist – steuerfrei.

Wertsteigerung p. a.

Annahmen der Berechnung

Renditeberechnung

Wohnfläche65 m²

Kaufpreis pro m²5.200 €/m²

Kaufpreis Wohnung338.000 €

Stellplatz / Tiefgaragenein

Bundesland (Grunderwerbsteuer)Niedersachsen – 5,0 %

Notar und Grundbuch2 %

Maklerprovisionnein

Kaltmiete pro m²13,5 €/m²

Kaltmiete pro Monat877,5 €

Mietsteigerung p. a.1,5 %

Mietausfallwagnis2 %

WEG-Verwaltung30 €/Mon.

Sondereigentumsverwaltung25 €/Mon.

Erhaltungsrücklage7 €/m²·J.

Sonstige Kosten10 €/Mon.

Kostensteigerung p. a.2 %

Eigenkapital23.660 €

Sollzins3,6 %

Anfängliche Tilgung2 %

Zinsbindung10 Jahre

Förderdarlehen (z. B. KfW)nein

AbschreibungsartNeubau – degressiv 5 % (§ 7 Abs. 5a EStG)

Gebäudeanteil80 %

Sonder-AfA § 7b EStGnein

SteuerberechnungSteuersatz eingeben

Persönlicher Grenzsteuersatz42 %

Solidaritätszuschlag 5,5 %ja

Kirchensteuerkeine

Rücklage sofort absetzennein

Betrachtungszeitraum10 Jahre

Wertsteigerung p. a.1,5 %

Ihr Ergebnis · Jahr 1

−193 €pro Monat

Monatliches Ergebnis nach SteuernEigenaufwand

Mit 193 € Eigenaufwand im Monat erwerben Sie eine Immobilie im Wert von 338.000 €. Mieter und Finanzamt tragen 89 % der laufenden Belastung. Nach 10 Jahren ergibt sich rechnerisch ein Vermögenszuwachs von 73.638 €.

Cashflow vor SteuernMiete − Kosten − Zins − Tilgung−820 €

SteuereffektErstattung durch AfA und Zinsen+627 €

Darin enthaltene Tilgungfließt in Ihr Vermögen573 €

3,12 %

Bruttomietrendite

2,51 %

Nettomietrendite

32,1-fach

Kaufpreisfaktor

12,0 %

Eigenkapitalrendite p. a. (10 J.)

73.638 €

Vermögenszuwachs nach 10 Jahren

Monatsrechnung · Jahr 1

Was jeden Monat übrig bleibt

Von der Kaltmiete bis zum Ergebnis nach Steuern – Schritt für Schritt.

EinnahmenAusgabenTilgung (Vermögensaufbau)SteuereffektErgebnis

−1.500 €

−1.000 €

−500 €

500 €

1.000 €

1.500 €

+878 €

−18 €

−103 €

−1.005 €

−573 €

+627 €

−193 €

Kaltmiete

Mietausfall

Bewirtschaftung

Zinsen

Tilgung

Steuereffekt

Ergebnis

Monatliche Belastung

Wer bezahlt Ihre Immobilie?

Monatliche Gesamtbelastung im ersten Jahr: 1.680 € für Bewirtschaftung, Zinsen und Tilgung.

0 %tragen Mieter und Finanzamt

MieterKaltmiete nach Mietausfall · 51 %860 €

FinanzamtSteuerersparnis · 37 %627 €

SieEigenanteil · 11 %193 €

Kauf & Finanzierung

Gesamtinvestition

Kaufpreis zuzüglich Erwerbsnebenkosten: 361.660 €

Kaufpreis Wohnung65 m² × 5.200 €338.000 €

GrunderwerbsteuerNiedersachsen · 5,0 %16.900 €

Notar und Grundbuch2,0 %6.760 €

Gesamtinvestition361.660 €

Finanzierungsstruktur

Eigenkapital6,5 %23.660 €

Bankdarlehen93,5 %338.000 €

Darlehen

Rate Bankdarlehen3,60 % Sollzins · 2,00 % Tilgung1.577 € / Mon.

Restschuld nach 10 Jahren ZinsbindungBankdarlehen256.775 €

Monatliche Rate gesamt1.577 € / Mon.

Steuerliche Betrachtung · Jahr 1

So wirkt die Abschreibung

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und ihr Effekt auf Ihre Einkommensteuer.

Mieteinnahmennach Mietausfall+10.319 €

Schuldzinsen−12.055 €

Abschreibung (AfA)degressiv 5 % auf 289.328 €−14.466 €

Bewirtschaftungskostenohne Rücklage (455 €)−780 €

Einkünfte aus Vermietung−16.982 €

Steuersatz effektiv42,0 % + Soli44,31 %

Steuerersparnis im Jahr+627 € pro Monat+7.525 €

Abschreibung (AfA)

Abschreibung pro Jahr

Neubau – degressiv 5 % (§ 7 Abs. 5a EStG)

AfA

5 T€

10 T€

15 T€

20 T€

14.466 €

9.117 €

AfA-Basis80,0 % Gebäudeanteil inkl. Nebenkosten289.328 €

Abschreibung im Jahr 15,00 % der Basis14.466 €

Abschreibung in 10 Jahren40,1 % der Basis116.097 €

Cashflow-Entwicklung

Liquidität über die Jahre

Vor Steuern verbessert sich der Cashflow, der Steuervorteil nimmt aber ab, weil Abschreibung und Zinsen sinken – bei der degressiven AfA ist er am Anfang am höchsten. Nach Steuern ändert sich das Monatsergebnis bis Jahr 10 um −240 €.

vor Steuernnach Steuern (positiv / negativ)

−1.000 €

−750 €

−500 €

−250 €

−193 €

−433 €

Jahr 1

Jahr 2

Jahr 3

Jahr 4

Jahr 5

Jahr 6

Jahr 7

Jahr 8

Jahr 9

Jahr 10

Vermögensaufbau

Ihr Vermögen nach 10 Jahren

Immobilienwert, aufgeteilt in Restschuld der Bank und Ihr eigenes Vermögen.

RestschuldIhr Vermögen

100 T€

200 T€

300 T€

400 T€

500 T€

338 T€

392 T€

Kauf

Bilanz nach 10 Jahren

Immobilienwert1,5 % Wertsteigerung p. a.392.263 €

Restschuld−256.775 €

Ihr Vermögen in der Immobilie135.487 €

Laufende Cashflows nach SteuernSumme über 10 Jahre−38.190 €

Eingesetztes Eigenkapital−23.660 €

Vermögenszuwachs+73.638 €

davon getilgt81.225 €

davon Wertsteigerung54.263 €

Steuereffekt gesamt+54.168 €

Eigenkapitalrendite p. a.
nach Steuern, inkl. Verkauf nach 10 Jahren12,0 %

Alle Zahlen

Jahresübersicht

Die vollständige Rechnung Jahr für Jahr – Grundlage aller Diagramme.

Tabelle anzeigen

Jahr	Miete	Bewirtschaftung	Zinsen	Tilgung	Cashflow vor Steuern	AfA	Steuerl. Ergebnis	Steuereffekt	Cashflow nach Steuern	Restschuld	Immobilienwert	Vermögen
1	10.319	−1.235	−12.055	−6.873	−9.844	−14.466	−16.982	7.525	−2.319	331.127	343.070	11.943
2	10.474	−1.260	−11.804	−7.124	−9.714	−13.743	−15.868	7.031	−2.682	324.003	348.216	24.213
3	10.631	−1.285	−11.543	−7.385	−9.582	−13.056	−14.779	6.549	−3.033	316.618	353.439	36.821
4	10.791	−1.311	−11.273	−7.655	−9.448	−12.403	−13.713	6.076	−3.372	308.963	358.741	49.778
5	10.953	−1.337	−10.993	−7.935	−9.312	−11.783	−12.667	5.613	−3.699	301.028	364.122	63.094
6	11.117	−1.364	−10.702	−8.226	−9.175	−11.194	−11.640	5.158	−4.017	292.802	369.584	76.782
7	11.284	−1.391	−10.401	−8.527	−9.035	−10.634	−10.630	4.710	−4.325	284.275	375.128	90.853
8	11.453	−1.419	−10.089	−8.839	−8.894	−10.102	−9.634	4.269	−4.625	275.436	380.754	105.319
9	11.625	−1.447	−9.765	−9.163	−8.750	−9.597	−8.652	3.834	−4.917	266.273	386.466	120.193
10	11.799	−1.476	−9.430	−9.498	−8.605	−9.117	−7.681	3.403	−5.202	256.775	392.263	135.487
Summe	110.446	−13.523	−108.055	−81.225	−92.357	−116.097	−122.247	54.168	−38.190

Alle Werte in Euro pro Jahr.

Methodik

So wird gerechnet

Jede Zahl lässt sich nachvollziehen. Diese Annahmen stecken in der Berechnung:

01.
Kaufpreis und Nebenkosten
Kaufpreis = Wohnfläche × Preis pro m², optional zuzüglich Stellplatz. Grunderwerbsteuer nach dem Satz des gewählten Bundeslandes, dazu Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler.
02.
Mieteinnahmen
Kaltmiete pro m² × Wohnfläche zuzüglich Stellplatzmiete, jährlich fortgeschrieben mit der Mietsteigerung und gemindert um das Mietausfallwagnis.
03.
Bewirtschaftung
Nur Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können: WEG- und Sondereigentumsverwaltung, Erhaltungsrücklage und Sonstiges, jährlich mit der Kostensteigerung.
04.
Finanzierung
Annuitätendarlehen mit monatlicher Verrechnung. Nach der Zinsbindung bleibt die Rate gleich, verzinst wird mit dem Anschlusszins. Optional ein Förderdarlehen mit tilgungsfreien Anlaufjahren.
05.
Abschreibung
Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil am Kaufpreis einschließlich anteiliger Nebenkosten, Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Die degressive AfA wechselt automatisch zur linearen, sobald diese günstiger ist. Bei der Sonder-AfA nach § 7b wird die Baukostenobergrenze geprüft.
06.
Steuern
Einkünfte = Miete − Schuldzinsen − AfA − abziehbare Kosten. Ein Verlust mindert Ihr übriges Einkommen. Gerechnet wird mit Ihrem Grenzsteuersatz oder genau nach dem Einkommensteuertarif 2026 inklusive Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
07.
Verkauf und Rendite
Wertentwicklung pro Jahr, Verkauf am Ende des Betrachtungszeitraums. Nach zehn Jahren ist der Gewinn im Privatvermögen steuerfrei (§ 23 EStG), davor wird er versteuert. Die Eigenkapitalrendite ist der interne Zinsfuß nach Steuern.
08.
Vereinfachungen
Erwerb zum Jahresbeginn mit ganzjähriger Vermietung, konstantes übriges Einkommen, keine Verkaufsnebenkosten und keine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Erhaltungsrücklage wird steuerlich erst bei Verwendung berücksichtigt (umschaltbar).

Hinweis: Unverbindliche Modellrechnung auf Grundlage der eingegebenen Annahmen. Sie ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Steuerliche Voraussetzungen, insbesondere für degressive AfA und Sonder-AfA, sind im Einzelfall zu prüfen. Alle Angaben ohne Gewähr. Rechtsstand 2026.

Kuhlmann Bauträgergesellschaft mbH & Co. KG · Nadorster Straße 190 · 26123 Oldenburg · 0441 / 800 77 70

Ihre Rendite, transparent gerechnet.

Renditeberechnung

Was jeden Monat übrig bleibt

Wer bezahlt Ihre Immobilie?

Gesamtinvestition

So wirkt die Abschreibung

Abschreibung pro Jahr

Liquidität über die Jahre

Ihr Vermögen nach 10 Jahren

Jahresübersicht

So wird gerechnet

Kaufpreis und Nebenkosten

Mieteinnahmen

Bewirtschaftung

Finanzierung

Abschreibung

Steuern

Verkauf und Rendite

Vereinfachungen